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          杭州
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          杭京源:一半地段一半顏值,坐等價格?

          2019-07-23

          今天我們判斷杭州樓市價值體系或一個樓盤的價值,是依照離杭州新的、舊的中心距離來初判。
          但是,依照這個邏輯我們會忽略很多對居住品質至關重要的元素,如人文氛圍、景觀氛圍、居住習慣等。孟母三遷,擇鄰而居,印證的是環境會對浸潤其中的人們有著或好或壞,潛移默化的影響。
          今天筆者用一個即舊又新的價值梳理方法,那就是根據樓盤所在區域普世公認的人文景觀價值體系,來做樓盤價值的判斷:
          列第一等級的是西湖景區世界級文化遺產及景觀景區及輻射范圍內
          第二等級是從錢塘江三江匯流始,沿武林中軸線向北至橋西申花的運河中軸線;筆者認為,運河地位因文化、景觀價值賦能,應該位列杭州第二等級,因為她的價值是被低估的。
          第三等級的是錢塘江江景資源的稀缺資源,這里是杭州擁江發展雄心的發源地,未來可期;
          第四等級為西溪濕地周邊。西溪的美是江南獨有的婉約,是詩意江南的夢境;
          第一等級無疑是孤寂的,我們暫且不說,今天讓我們來剖析下第二等級下的,大運河板塊的改善孤品-杭京源。
           
          杭京源選房指南
          | PART1 |
          地段
          有人說一條大運河導致了一個王朝的覆滅,同時又成就了一個更被世人所稱頌的偉大王朝。也有人說,一個君王的一個“下揚州看瓊花“的美麗愿望和鐵腕治世,成就了永載中華文明史冊的世界奇跡。
          杭京源:一半地段一半顏值,坐等價格?
          京杭運河照片
          2014年6月,始于杭州的中國大運河成功入選世界文化遺產名錄,是西湖之后杭州第二張世遺金名片,比良渚古城申遺成功足足早了5年。
          她是“活態線性文化遺產”,源源流長,歷盡2400多年歲月洗禮,仍具有巨大經濟價值,是與長城同為中華民族文化的象征。   
          我們打開杭州地圖,沿著京杭大運河的起點武林門碼頭簡單盤點了一下運河文化房產,白馬公寓、武林壹號、武林外灘……過了文一路再往北直到拱宸橋就沒有什么標志性的樓盤出現。
          杭京源:一半地段一半顏值,坐等價格?
          杭京源位置圖
          悠悠運河從錢塘江一脈相承,東至上塘路,南到德勝路,北至拱宸橋、西至運河,這片區域在武林3公里輻射范圍內,是屬于杭州的市心核心板塊。
          這里沿京杭大運河景區兩岸已形成了一條以自然生態景觀為核心主軸,以歷史街區、文化園區、博物館群、寺廟庵堂、遺產遺跡為重要節點的文化休閑體驗長廊。
          杭京源:一半地段一半顏值,坐等價格?
          京杭運河照片
          暑期的孩子們如果想領略音樂藝術的熏陶可以去郎朗藝術世界報個暑期夏令營,安然度過一個美妙的夏季;
          或者找個臺風天過后的清晨,帶著小朋友,來富義倉、中國傘博物館、中國扇博物館、中國刀剪劍博物館領略下中華文化的熏陶,這里有三條歷史街區有、四大文化園區、五大博物館群,博物館一日游都會安排的滿滿當當。
          杭州老餮們也可以選擇勝利河美食街或大兜路覓食。
          在農歷十五,邀三、五喜歡山葵家料理的好友,一壺清酒,幾切三文魚,一碟天婦羅,毫無障礙的找到一個二樓靠窗的位置,倚欄遠眺,觀“拱宸邀月”,賞柳岸游船。
          杭京源:一半地段一半顏值,坐等價格?
          京杭運河照片
          這里商業配套及其完善,東邊直線距離300米是錢江小商品市場,要知道南環北,北錢江可是杭州老底子的小商品市場的頂尖存在,再往北點是水晶城,這里是區域最早的商業綜合體,有杭州第二家萬達影城。
          東北1公里內歐尚、特力屋、百安居生活廣場滿足生活所需。
          南3公里內就是武林商圈,去杭州大廈shopping公交車6站就可到。
          西邊700米內有綠地中央廣場,穿過大關路為樂迪港商業綜合體,歐洲奢華酒店品牌凱賓斯基杭州首家選址這里,再往西1.8公里是大悅城綜合體。
          一東一西兩家銀泰城都在4公里范圍內。
          杭京源:一半地段一半顏值,坐等價格?
          商業位置圖
          就像泰晤士河之于世界著名豪宅海德公園壹號;黃浦江之于上海第一豪宅湯臣一品;香港淺水灣之于5億一套的淺水灣道90號,大運河之于杭州頂級豪宅江南里,一水之畔往往被譽為最佳居住地,被頂豪爭相收入囊中。
          如今區域內僅此新盤,剛剛揭開面紗的項目-杭京源等待上架,他距離大運河僅500米,或許杭京源將成為這片區域首個代表性人文大宅。
           
          | PART2 |
          產品
          5月14日,“歸心小趨勢”——融創東南2019杭州新品發布會在杭州大劇院舉行。
          現場發布的“空間精研”、“灰空間”、“鄉村國際”、“共同成長”、“歸心旅程”等七個歸心小趨勢,是融創東南及對產品與服務最新的觀察和思考。
          杭京源以“Old Meets New ”的空間狀態,在城市符號、人文傳統和文明煥新三個層面為項目注入全新內容,以“一滴水的時空游動”為設計靈感,立面采用類似iPhone標志性的圓角曲線,勾勒簡約靈動的建筑立面,締造獨具建筑藝術美學的未來作品。
          杭京源:一半地段一半顏值,坐等價格?
           效果圖僅供參考,具體以開發商最終確定為準
          或許,如同喬布斯初始iPhone手機帶給世人深遠影響一樣,在經歷法式作品長期影響下的杭州,帶來一股時尚住宅潮流,帶給購房者一個可以與眾不同的品質產品。
          這樣一個大iPhone你擁有后,可能又可以在你的朋友圈里炫耀好一陣。
          據了解,杭京源共計3幢高層及6幢洋房組成,戶型面積約108-225㎡共計417戶。
          如果按照古翠隱秀5.4萬左右的售價,起步價僅580萬左右,600萬級入駐杭州核心運河圈,無論如何,都是極劃算的。
          在可以夠得著的標志性地段和標志性建筑面前,你是時候準備拾掇一下房票和資產了。

          | PART3|
          項目信息
          杭京源:一半地段一半顏值,坐等價格?
          ▲效果圖僅供參考,具體以開發商最終確定為準
          項目情況 →
          開發商:融創、金城
          拿地時間:2019年1月2日
          拿地樓面價:30559元/㎡,公租房6645㎡
          銷售價格:未定
          車位售價:未定
          車位選購時間及付款方式:未定
          | 周邊一手房售價 |
          融信遠洋·厘望,均價54000元/㎡(裝修標準 6000 元/㎡)
          杭州大家,均價48100元/㎡(裝修標準6000元/㎡)
          | 周邊二手房售價 |
          綠城錦蘭公館 掛牌均價61000元/㎡
          遠洋公館 掛牌均價64500元/㎡
          產品介紹 →
          項目規劃:3幢高層+6幢小高層共約417戶
          交房時間:2022年4月  
          房屋朝向:南北
          小區物業:未定
          容積率:2.5
          外立面:玻璃+鋁板+金屬漆
          精裝特點:暫無 
          配套介紹 →
          | 周邊城市界面 |
          北:大關路、賣魚橋小學長樂小區、長樂幼兒園
          南:香積寺路、賣魚橋小學霞灣校區
          西:長樂路、樂迪港、綠地中心
          東:錢江市場辦公室、商業停車場和綠地
          | 公交交通 |
          1、項目東側300為上塘路大關西六苑站,23條線路通達全城;
          2、項目北側約700米處大關路長樂路16條線路通達全城,向北700米為上塘高架北向南匝道,可通市中心。向北1.6公里可上上塘高架南向北出城;
          | 軌道交通 |
          項目西面約100米是地鐵3號線交匯站點文海南路香積寺路站;
          | 周邊商業購物娛樂配套 |
          1、項目東北面約300米處為水晶城商業綜合體,約1公里為歐尚、百安居、特力屋生活廣場; 
          2、項目北面約700米處為綠地中心及樂迪港商業綜合體;
          3、項目南面約80米為富義倉創意園,約350米為勝利河美食街;
          4、項目西邊約300米為大兜路文化街區;
          | 小區代建學校 |
          | 周邊學校 |
          1、項目北約270米為長樂幼兒園、一所在建小學賣魚橋小學長樂校區;
          2、項目南面面約230米處賣魚橋小學霞灣校區,中策職高;
          | 周邊醫療 |
          1、項目南約2.3公里有浙江省人民醫院約2.8公里為杭州市兒童醫院;
          2、項目東北面約300米處的杭州口腔醫院城北分院,約700米拱墅區第二人民醫院;
          | 生活娛樂 |
          1、東北約300米水晶城綜合體;
          2、北面約800米處為綠地中心及樂堤港綜合體,上塘路1.6公里有運河上街綜合體,沿運河西北約2公里為D32綜合體。
           
          | PART4|
          生活軌跡
          ① 配套區位
          杭京源:一半地段一半顏值,坐等價格?
          ▲杭京源交通配套圖
          軌道交通方面:杭京源距離在建地鐵3號線香積寺站僅100多米,3號線僅3站路可以到已開通的善賢路站無縫換乘杭州換乘王5號線,可以原站便捷換乘1、2、3、4、6、7、8、13號各線,通達全城。
          公路交通方面:東邊是上塘路地面,高架雙層杭州南北快速路,向北直達留石高架通城西、城東、城北接繞城,向南直接濱江、蕭山;南邊是預計2020年通車的香積寺路隧道,向西貫通余杭塘路直達城西;西邊是長樂路聯通樂迪港、綠地中心兩大綜合體;
          商業生活:東面是水晶城綜合體,南邊武林商圈3公里;北邊約1.5公里沿上塘路有運河上街綜合體,西北沿運河2公里是D32綜合體,西北距離綠地中心、樂迪港綜合體800米左右;西邊大悅城1.7公里左右,商業配套齊全,生活成熟度高。 
          教育配套:期房學區未定,杭州名校賣魚橋小學(霞灣校區、長樂校區-在建中)與項目直線距離約300米。
           
          | PART5|
          產品戶型
          ②產品、戶型和價格
          產品方面:
          杭京源邀請頂級建筑大師gad建筑設計,曾執筆鳳起嘲鳴(高層)、杭州壹號院(hillslife美學館)等,遵循“一滴水的時空游動”美學理念,立面采用類似1Phone標志性的圓角曲線,展現科技美學,未來刷新傳統城區的嶄新名片。 
          杭京源:一半地段一半顏值,坐等價格?
          ▲效果圖僅供參考,具體以開發商最終確定為準
          ③戶型面積
          戶型建面為約108方左右高層,三房兩衛116套
          戶型建面為約138方左右高層,四房兩衛115套
          戶型建面為約139方左右洋房:148套
          戶型建面為約210方左右洋房18套
          戶型建面為約225方左右洋房20套 
          ④區域二手房市場和規劃布局
          杭京源所在片區的二手次新房樓盤目前主要有遠洋公館、凱德湖墅、綠城西子錦蘭公寓、綠城西子紫蘭公寓,昆侖公館等,但次新房掛牌量并不大,交易不活躍。
          杭京源:一半地段一半顏值,坐等價格?
          ▲周邊二手樓盤分布圖
          全精裝交付的僅有遠洋公館,其他基本毛坯沒有,二手房市場沒有競品。
          大關路以南湖墅及大運河板塊次新房售價偏高,掛牌均價在6.1-6.4萬之間,但成交不活躍,成交量不多,西邊大關老破小均價在3.5-4萬元/㎡之間,因面積小,生活便利,成交活躍。
          例如,遠洋公館的毛坯最高售價88方單套成交價格在535萬元左右,據了解本區塊的精裝成交均價在6萬元/㎡左右;而錦蘭公寓同類型房源的單套成交售價在5.6萬元/㎡左右。
          客群,來自市中心改善型客戶外溢,湖墅、長樂、大關原地居民,德勝、三塘等地源性客戶為主。普遍為老房及次新房置換為主,有一定的購買力。
           
          | PART6|
          購買建議
          需要好品質剛需客戶,純改善客戶可以購入。
          純改善客戶建議首選小戶型,首改客戶因為沒有中間戶型,要么過小,要么過大影響購買。 
          ① 投資購入
          投資并不建議購入。實在要投資可以選擇的108方。
          可以嘗試中長線投資,但價格高于600萬,后期成交不夠活躍。 
          ② 自住購入
          從居住環境、可能的學區、融創的品質和產品創新度上看,杭京源自住是首選。
          108方戶型,拉低了準入門檻,性價比會更高,但有可能陽臺面積會是短板。其次139四房,預計只有兩開間朝南設計,稍顯不足;周邊商業及生活配套齊全,非常成熟,人文景觀優勢明顯,適合居住。 
          對于高端客戶來說,杭京源無以復制的地段,濃厚的創新設計感帶來的尊榮感,儀式感會是選擇的優勢。
           
           
           
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